票選建商或營造商

前提:

  1. 票選建商是一種搭配「100%權利變換」的甄選制度,運用於同意採用100%權利變換之地區,由欲出任實施者之建設公司(或營造廠)相互競標,所有權人透過建設公司(或營造廠)之簡報了解各自投標內容,再由所有權人票選出最適合、最有利之建設公司(或營造廠)擔任「實施者」。

  2. 但,所有權人同意比例須超過都市更新事業計畫門檻(一般而言是75%),始能票選出具有代表性的「實施者」。
  3. 而所有權人同意比例係以「都市更新權利變換價值及選屋」作為甄選依據,以充分顯示所有權人的共識。

  4. 唯票選建商制度,除同意比例外,尚須由所有權人及參與投標之建設公司(或營造廠)共同擬定一份「票選辦法」,以作為甄選規則,同時拘束得標之建設公司(或營造廠)及所有權人,始竟全功!

 

進行方式:
一、召商登記

  1. 透過所有權人主動邀請或事務所協助邀請,欲出任實施者之建設公司(或營造廠)於所有權人開會時間,前來登記。

  2. 唯非任何一家建設公司(或營造廠)皆有資格參與個案,須符合所有權人設定之資格。

  3. 一般資格設定:資本額為共同負擔之10%以上,具有與個案建築相關之實績等。

  4. 建設公司(或營造廠)參與登記應攜帶之文件:公司變更登記表抄本或影本、公司負責人身分證影本及相關建築實績說明。


二、進行步驟

  1. 若有超過三家建設公司(或營造廠)參與投標,啟動兩階段,於第二階段票選出擔任實施者之建設公司

 

  1. 若為三家或兩家建設公司(或營造廠)參與投標,則僅有一個階段,直接票選出擔任實施之建設公司



三、票選辦法:詳資料下載內之範例。


四、自組更新會、委託代為實施及票選建商之比較

前提:實施者不論是誰,皆採100%權利變換,而非以協議合建方式進行。

 

實施者

出資者

進行方式

誘因

潛在危機

所有權人
自組更新會實施
所有權人自行出資或貸款。 所有權人全體開會達成各項工作進行之決議,如開標或發包。 成本項目不提列人事行政管理費及風險管理費;
更新後全部價值都是屬於所有權人。
不同意者應負擔之成本與意見,會嚴重影響任何一次會議決議之形成。
所有權人委託建經公司代位實施
(資料來源:電話詢問)
受託之建經公司協助融資。(也不一定可達全額融資) 。 所有權人各自簽署「委任契約書」予建經公司,依契約書之工作項目執行工作。 成本項目風險管理費置換為「代位實施費用」,提列比例較風險管理費法定額度為低;
更新後全部價值都是屬於所有權人,建經公司不分房地。
委任契約書不等於合建契約書,建經公司須將所有關於興建之工程項目開標與發包,同時具有監督及執行之角色,球員兼裁判恐生多處灰色地帶。
所有權人票選建設公司實施 建設公司負擔。 所有權人與建設公司以「票選辦法同意書」作為執行之原則,執行各項工作。 具有營建管理之建設公司,其成本項目不得提列營建工程管理費;
更新後扣除共同負擔之價值屬於所有權人,建設公司享有與共同負擔等值之房地。
票選得標之建設公司仍須說服尚未表示同意者,若無法說服恐放棄。

 

 

 

 

 

 



 

 

 

 

五、實際執行個案:臺北市中山區長春段三小段。


昇陽建設企業股份有限公司說明投標內容


建國工程股份有限公司說明投標內容


所有權人提問


所有權人提問


梅曉飛建築師事務所分析投標廠商之共同負擔


所有權人進行票選作業


所有權人進行票選作業


所有權人進行票選作業