都市更新 + 權利變換 + 票選建商

 
本事務所已辦理危老建築案:
1.板橋區亞東段
  進度:整理危老重建計畫書準備報核中
2.中山區中山二小案(兼融資.信託.產登.甄選營造商等專案工程管理)
  進度:危老重建計畫報核
3.淡水區關渡段(兼產登.甄選營造商)
  進度:整理危老重建計畫書準備報核中
4.文山區華興二小案
  進度:初評中
5.內湖區康寧一小案
  進度:初評中
 
委託事項:
□1. 協助進行臺北市建管處所規定之相關危老初評作業
□2. 協助說明臺北市建管處所規定之相關危老重建計畫之獎勵額度
□3. 本案建築設計及簽證
□4. 協助向銀行申請建築融資計畫
□5. 協助甄選營造工程廠商
□6. 協助地政產權第一次登記及稅務規劃
□7. 協助設置公寓大廈組織
□8. 協助完工交屋後之臨時管理
□9. 協助以不動產估價師 [權利變換 ]為改建後分配基礎協商
 
 
 
 
 
第三案:106年1月協助更新會(現況16層住商大樓共169戶,所有
       權人達561人)權利變換期初評估-107年7月24日報核
        申請獎勵: △F1原容高於法容+△F3時程獎勵+△F5-1+△F5-3+
                                        △F5-6+其他(容移)=165.28%
 
一、緣由:吳興案土地所有權人請託‚因為大安區公同共有土地亦先前由建經公司主導 
 
    事業概要所提出方案‚宗親不認同‚16層住戶亦無法事業計畫同意超過門檻‚請求協助•
 
二、更新會黃理事長多次拜訪吳興駐點‚了解權利變換計算方式‚於管委會提出初步分析,

     並提出須以權利變換評估案直接進行獎勵與更新後價值選屋找補情形,由本事務所 

    組成權利變換團隊,以總報價70萬(規劃單位:50萬,估價單位:20萬,建築設計:0元- 

    長輩相挺).決定於106年1月舉行會員大會說明會‚每位會員領取更新前、後之金額
 
    紙本‚並模擬自由選屋•

 三、106年5月10日止‚已收到土地面積約79%參與都更意願書•並書面同意於收到土地 

    面積80%參與都更意願書後‚依更新會章程訂定之更新前比例出資,‚啟動籌備
 
    事業計畫及權利變換計畫之擬訂作業•

 四、已收到土地面積超過80%參與都更意願書‚預定7月召開會員大會進行改選及進度決議• 

 五、會員大會已順利完成,會議議題已全部通過表決門檻,理監事及理事長亦改選完成!
 
 六、106年8月正進行"依更新前比例"繳交至公展前之都市更新業費• 
 七  107年3月即將舉辦{自辦公聽會}! 
 
     開會事由:「擬訂臺北市大安區大安段一小段42地號等2筆土地都市更新 
                             事業計畫及權利變換計畫案」公聽會 
    開會時間:中華民國107318()下午300(2:30報到) 
 開會地點:台北市大安區大安國中實踐樓三樓會議室(大安路二段63號後門進入)
 
 八 選屋申請截止日:中華民國107年4月18 
    抽籤日:中華民國107年4月28日下午3點 
    對象:重疊戶.未書面表達者.超選者. 
    抽籤房屋:依個人權值內抽籤截至4月18日止未被申請戶(另詳抽籤說明)
 
 九.5月8日理監事會決議以最後圖面報核,交付都更團隊進行!
 
 十.本案已於107年7月24日報核!

 

民國104年第二案:100%真權變,土地同意比例:100%,都市更新案誕生!(進度:往審議階段中)
申請獎勵: △F3時程獎勵+△F5-6+△F6占有他人+其他獎勵(高氯離子)=73.53%

 

一、緣由(本案位容積率225%,1幢5層樓棟計30戶,目前內部組織為更新委員會,甄選實施者產生中)

    本案1037月由委託人周小姐因無法接受多數地主採用『建築經理』模式,導致分配坪數不但未相對增加,還要承擔1仟多萬建築成本負擔之由,先委託本事務所當評估顧問,藉由不動產鑑價估算出周小姐更新前比例,加上本事務所評估都更獎勵及其他獎勵,以權利變換實施,估算出周小姐及眾地主更新後權利價值金額,並藉以選均價樓層金額,得知可選配房屋坪數,確實比『建築經理』模式多出好幾坪,且不必承擔1仟多萬建築成本借款。

二、本事務所隨即與主事者開會,向他們說明尚有ㄧ種方式,類似公辦都更方式(但無市國有土地),透過不動產估價師鑑價,公開透明將每一筆土地,每一層樓之價值估算出來;主事者很高興知道還有這套非屬建商開發方式,讓眾地主公平地依土地座落價值及立體樓層價值,進行更新後選屋。103年11月正式接受規劃及建築設計委託,於104年1月至3月進行權利變換後選屋及配合需求坪數設計,104年4月27日召開自辦公聽會,104年6月11日報核。

 

三、待取得99.5%土地所有權人同意比例後,本事務所隨即先辦理更新後選屋-因我們訴求:甄選之實施者禮讓眾地主優先選屋!

 

四、100%真權變案特性:

 

  1.在未查訪每戶更新後選屋動向前,無需繪製細部平面圖。圖面係依每層樓估價師定價及所有權人權值內,多次會議而發展成平面圖、3D圖。

 

  2.更新後最小戶室內面積:46平方公尺,約在權狀23-25坪之間;設計單位配合各戶意願選屋 ,設計原則:可讓絕大多數的原住戶選屋ㄧ坪換一坪且尚留餘錢買家電!

  3.實施者與所有權人完全依照審議後之最終權利價值作找補,故由初步評估權值至最後審議約有2-4%上下波動。(因無合約將兩方權益綁死) 

 

  4.由所有權人自組委員會,會議決定邀請建商依投票選舉方式產生實施者。

 

 

本案房地及停車位分配原則
本案無訂私契約,本案同意之100%土地所有權人完全依照台北市政府所訂之都市
更新自治條例、權利變換辦法,亦已依照估價師估算及規劃單位試算更新後金額,
進行選屋找補,同時也遵照審議會核定結果,做最後金額找補。

 

    更新前各土地所有權人權利價值比例由投標選出領銜之宏大不動產估價師聯合事
務所估定,再彙總本案預估之容積獎勵成建築量體,而試算出共同負擔金額及房地總
銷收入後,得以計算出各土地所有權人更新後權利價值。
更新後各土地所有權人以其更新後權利價值扣除依所有權利價值比例折抵共同負
擔後之餘額為可分配選屋之權利價值。更新後各土地所有權人優先自由選配房地及
車位,其房地及車位之總價值以可分配之權利價值增加5%為限,剩餘房地與車位才
分配給實施者。

 

一、103年10月30日所有權人第八次會議中決議:
1.由XX建築經理公司之『代理實施』方式,變更為『權利變換』方式,並由住戶投票遴選實施者。

    2.委託吳亞蘋建築師事務所,擔任本案都市更新規劃單位及建築設計,並已先委由宏大不動產估價師聯合事務所,估算更新前30戶及4筆土地產權評估及更新後合理房價水準。並由規劃單位依估算之更新前價值比例分算各土地所有權人更新後金額。

    3.請各所有權人於103年11月10日繳交【選屋調查表】,內容:〚現況主建物一坪換新大樓主建物一坪〛原則下進行規劃;表格顯示初步更新後權值及找或補金額、欲選配面積坪數、希望房間規劃房數、欲選之高中低樓層、車位(機械或平面)、一層公共空間建議規劃、居住環境最需改善項目等。

二、103 年12月19日所有權人第九次會議:建築設計案平面配置說明,期待所有權人按需要提出建議供圖面修正。戶型全部自A至G戶皆為土地所有權人〚現況主建物一坪換新大樓主建物一坪〛量身訂製。
規劃單位提供第二次模擬選屋單,試算75.3%獎勵下之建築量體、房屋平面圖及坪數計算,最後得知惟有共同負擔金額由建材RC3級降低為RC2級才能符合〚現況主建物一坪換新大樓主建物一坪〛,故決議採用RC2級。

 

 
 
 
民國99年第一案:目前已拆屋施工中-即將交屋
賀!本事務所擔任規劃單位之臺北市松江路133巷及伊通街106巷所劃街廓,共426坪之事業計畫,已通過143次審議會核定通過(102.09.02).本事務所扮演相當公辦都更角色,為地主爭取更多權利價值!
         基於本事務所的職責及彰顯我們的上帝真理,公義.松江長春案都市更新案,以100%真權變方式,成功為所有權人爭取更高獎勵值及更多更新後權利價值,且本事務所僅收取共同負擔表列之更新規劃費用,未額外收取其它一分錢!
 
             最近,本事務所正協助另一案所有權人代為甄選"一坪換一坪"專案獎勵之優先實施者,此專案需併送權利變換計畫,實施者若無法了解其關連性,又會回到合建論,徒失政府美意,希望我們的努力,能在最近結下良善,信實的果子.
 
一、緣起
98年由所有權人陳老先生請託,希望進行改建。鄭專案經理於是每戶拜訪尋求意願,並於第一次說明會中說明本事務所角色:採用臺北市政府版之權利變換,並完成價值選屋,本事務所並同時只為都更規劃單位角色,亦是所有權人之都更顧問。
二、本事務所取得81%之事業概要同意書後,隨即洽詢了市面上30家大(上市、櫃)
公司,對於履行100%權利變換、甄選之意願後,最後由昇陽建設及建國工程兩
家PK,最後昇陽建設以176.8票高於建國工程之169.2票,由昇陽建設以多7.6
票之差取得實施者資格。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
一、              投標時之投標單需註明:1.至少爭取之都市更新獎勵項目及總獎勵面積
                                                    2.共同負擔比例
 
建國工程:1. 都市更新獎勵35%+6%綠建築=41%
2.共同負擔比例:37%
 
 
 
 
             
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
昇陽建設: 1. 都市更新獎勵35.5%+6%綠建築=41.5%
2.共同負擔比例:40.19%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
二、              99年12月2日事業計劃書報核,展開申請都更獎勵之路。
三、              101年7月23日公開展覽
四、              101年11月16日召開幹事會
五、              102年9月2日召開審議會並通過
(一)建築容積獎勵部分
1.△F3(更新時程之獎勵容積)同意給予221.92平方公尺(法定容
積7%)之獎勵額度
2.△F5-1(考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、無障礙環境、都市防災之獎勵容積)同意給予317.03平方公尺(法定容積10%)之獎勵額度。
3.△F5-3(供人行走之地面道路或騎樓之獎勵容積),原則同意給予588.08平方公尺(法定容積18.55%)之獎勵額度
4.△F5-6(建築基地及建築物採綠建築設計之獎勵容積)同意給予253.62平                     方公尺(法定容積8%)之獎勵額度
 
(二)財務計畫部分
1.營建費用加計特殊費用部分,鄰房保護托基及修繕、小搬運費用請予以刪除;地質改良樁及鋼筋量增加提升耐震工程之提列費用,經實施者說明後,予以同意。
2.本案提列綠建築與一般建材之差價,請依審議通案原則予以刪除。
(三)權利變換及估價部分
               有關房地及停車位分配原則所載,更新後各土地所有權人選配之房地
及車位總價值已可分配之權利價值增加20﹪為限,經實施者說明後,予以同                     意。
 
結論: 1.最終容積獎勵值為43.55%,高於投標時之41.55%。
2.本階段審議後共同負擔比例低於當時建國工程時之37%,達到33.25%°
   期待權利變換階段能使地主們之權利變換值更加彰顯價值。 
3.同時亦感謝實施者當時承諾與所有權人分配以最後審議結果為依據,這可能是實施者最後一件100%權變.

 

By 鄭專案經理