一坪換一坪

 

       一坪換一坪」 只是一句口號,但這是在100%真權利變換制度下的觀念,運用「權利價值比例」之分配有效達成一坪換一坪,而不是直接將實際興建樓地板面積折算一坪換一坪!
 
        在民國82年實施容積率管制後,改建後「一坪換一坪」這樣小小的期待,對於容積225%(住三)之四、五層樓與容積300%(住三之一)之五層樓是奢侈的夢想!在未實施容積率管制前,住宅區四、五層樓通常已使用了約240%~300%容積(原容積),拆掉重蓋不考量都市更新獎勵容積時,只能還原225%~300%容積(法定容積);此時,還不包括要分給建商的成本及利潤,若還要再分出40%給建商,那所有權人可以分配就從225%~300%在減少成為135%~180%(原容積為240%~300%)。
       
        為了各種政策,政府也釋放許多獎勵容積以增加改建的誘因,但其中以都市更新獎勵容積之項目及額度最大,可試想為政府提供獎勵容積予所有權人,以負擔建商參與改建的成本,如此就不會一直壓縮所有權人更新後應分配的權利價值。而在法定容積及原都市更新條例之規範下,住宅區之四、五層樓公寓參與都市更新時,因無法一坪換一坪,而沒有人願意參與,甚至遇到四、五層樓建物就排除,故在99.8.2臺北市政府公告「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」後,增加獎勵容積項目及提高上限,給予更新單元內有四、五層樓建物者適當獎勵容積,以增加都市更新之誘因。目前雖無通過審議之個案,但經本事務所試算,在符合基地條件與法規下,多數案件可因此專案,將獎勵容積由原僅20%~30%間提高至50%~75%間(第三種住宅區或是商業區與住宅區混合),以促使更新單元內最弱勢、權利價值最低的單位能夠一坪換一坪。
 
「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」,於99.08.02已公告實施,為期五年至104年。此專案計畫適用對象(專案計畫尚有許多細節,可詳臺北市都市更新處網站)
1.     公劃更新地區或申請自劃更新單元。
2.     更新單元規模達一完整街廓或面積達2,000 ㎡以上。
3.     基地內含四、五層樓「建築基地面積」達更新單元總面積1/3以上,或四、五層樓建築所佔戶數達更新單元總戶數1/3以上。
4.     都市更新事業概要同意比例由原先10%提高至50%,或逕以事業計畫同意比例75%送件,始能提出專案獎勵之申請。(過半的同意比例是最嚴苛的門檻,但相對的也給予高額度的獎勵容積)
 
        在一個更新單元中,會有許多不同樓層之建物,但只要一個更新單元中四、五層樓建築基地面積占總面積1/3以上或是戶數占總戶數1/3以上,整個更新單元就有機會增加獎勵容積;而相對來說,四、五層樓也應該會是更新單元進行權利分配時,最弱勢、權值價值最低的單位,「一坪換一坪」之口號就是希望最弱勢、權利價值最低的單位都要能夠一坪換一坪,那更新單元之整體也會隨之而將每戶之價值再次提升。換而言之,只要更新單元內有超過1/3之四、五層樓存在,對於更新單元內其他樓層之建物都會連帶提高價值:
 
1.     單元內之四、五層樓,在專案獎勵中有特別針對此四、五層樓的獨享的獎勵(容積率300%以下),以滿足一坪換一坪為前提。
2.     單元內若是三層樓,因其持有土地面積大於四層樓,加上專案獎勵一坪換一坪並不困難。
3.     單元內若是六至十二層樓,除可依△F1原容積>法定容積檢討獎勵容積外,亦可再加專案獎勵,盡量朝一坪換一坪努力。
 
切記「一坪換一坪」千萬不要誤會為現有權狀坪數或是室內坪數的一坪換一坪,而是要透過不動產估價制度估算「更新前權利價值」,以所有權人更新前權利價值之總和計算出「權利價值比例」,以權利價值比例參與分配,取得「更新後權利價值」(一筆錢),再以更新後權利價值「自行選擇」更新後之房屋,找補並且登記後取得更新後之房屋,才是真正檢驗一坪換一坪的基礎。
 
經驗分享:本事務所在協助所有權人自行推動都市更新時,也確認若經過詳細檢討及符合相關規定,十至十二層樓(商業區)也是有機會一坪換一坪,並非只有無電梯之公寓或平房才有機會更新!